 |
Dự án thừa hưởng nền tảng hạ tầng và xã hội hoàn thiện |
Trong lĩnh vực bất động sản giai đoạn hiện tại, phải kể đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đây là khía cạnh còn khá mới mẻ ở nước ta hiện nay, tuy nhiên, kể từ khi hình thành và phát triển đã cho thấy những bước nhảy vọt đáng kể, hiện diện gần như rộng khắp trong đời sống xã hội của người dân.
Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã phản ánh đúng thực tế khách quan của nền kinh tế thị trường. So với kinh doanh nhà ở có sẵn, hình thức kinh doanh này, mang nhiều ưu điểm: vừa giúp chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án ngoài vốn vay, vừa giúp người mua nhà giảm bớt được áp lực tài chính, thông qua việc được quyền thanh toán tiền mua nhà nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án, giá rẻ hơn so với giá bán căn hộ chung cư cao tầng/biệt thự thấp tầng sau khi đã hoàn chỉnh.
Phóng viên có buổi làm việc với ông Nguyễn Xuân Đức – Phó Tổng giám đốc Tập đoàn dược phẩm Vimedimex.
 |
PV: Thưa ông, Dự án nhà ở hình thành trong tương lai khi nào thì đủ điều kiện bán hàng?
- Theo tôi, vấn đề khó khăn của các chủ đầu tư hiện nay, không phải là xây dựng như thế nào, mà là thời gian hoàn thiện pháp lý dự án, quá trình này thuận lợi nhất cũng phải tốn vài năm mới xong.
Theo quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ và Khoản 17, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ, một dự án được xem là đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai hay hiểu cách khác là có thể ký Hợp đồng mua bán với khách hàng của một dự án bất động sản chưa xây dựng xong cần có các điều kiện sau: Thứ nhất: Có quyết định chủ trương đầu tư/Giấy chứng nhận đầu tư/phê duyệt dự án;
Thứ hai: Có phê duyệt 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng; Thứ ba: Có hồ sơ dự án được phê duyệt; có các giấy tờ về quyền sử dụng đất; Thứ tư: Quyết định giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện Dự án;
Thứ năm: Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai; Thứ sáu: Có giấy phép xây dựng (đối với trường hợp bắt buộc phải có giấy phép xây dựng);
Thứ bảy: Thiết kế bản vẽ thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Thứ tám: Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án; trường hợp là chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có chức năng để ở thì phải có biên bản nghiệm thu phần móng;
Thứ chín: Có bảo lãnh của Ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của Chủ đầu tư khi không bàn giao nhà ở đúng tiến độ;
 |
Thứ mười: Trường hợp là nhà ở chung cư thì phải đăng ký mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với Sở công thương nơi có dự án hoặc Cục Quản lý cạnh tranh – Bộ Công thương (tùy thuộc vào tình trạng dự án) trước khi ký hợp đồng với khách hàng.
Thứ mười một: Văn bản của Sở xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Ông có thể cho biết về quy định Bảo lãnh ngân hàng mà Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định, cũng như các Thông tư hướng dẫn, người mua nhà có thể được hưởng những lợi ích gì?
- Mặc dù việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã được pháp luật quy định, nhưng thực tiễn áp dụng hiện nay, vẫn cho thấy nhiều kẽ hở và từ đó phát sinh nhiều rủi ro cho người mua nhà, gây ra rất nhiều hệ luỵ đối với không chỉ người dân mà còn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung.
Để bảo vệ những người dân mua nhà và ngăn chặn những hành vi trục lợi từ khách hàng của chủ đầu tư, Nhà nước đã ban hành các chính sách và pháp luật để điều chỉnh, trong đó, quan trọng nhất phải kể đến là quy định về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định này về mặt lý luận được xem là cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà thuộc những dự án nhà ở hình thành trong tương lai, với sự tham gia cùng của ngân hàng thương mại là những tổ chức có chức năng thẩm định chuyên nghiệp, nền tảng tài chính vững mạnh và uy tín.
Trước khi quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai được ban hành, rủi ro luôn nằm về phía người mua, do thị trường có không ít các dự án đình trệ vì thiếu vốn, dẫn tới chậm hoàn thiện, trì hoãn thời gian bàn giao nhà cho khách hàng. Kể từ thời điểm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản quy định “đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai các chủ đầu tư phải được bảo lãnh ngân hàng”, những bất cập, rủi ro này đã được giải quyết, quyền lợi tài chính của người mua nhà đã được bảo vệ bởi đơn vị thứ 3.
Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường cạnh tranh khốc liệt như hiện nay, quy định này cũng là công cụ góp phần sàng lọc các chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án, hạn chế tình trạng “hành động không đi kèm cam kết” trong lĩnh vực mua bán bất động sản.Theo Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng sẽ có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết nếu có đủ 02 điều kiện sau đây: Một là, chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết.
Hai là, bên mua, bên thuê mua có yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.Quy định về bảo lãnh ngân hàng đối với giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mang tính chất bảo vệ hữu hiệu quyền lợi của người mua nhà, bởi vì, thứ nhất, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, sẽ được ngân hàng bảo đảm. Khoản tiền này, bao gồm số tiền ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Và chỉ những ngân hàng thương mại nào được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai mới được thực hiện hoạt động này.
Hơn nữa, theo hướng dẫn tại Khoản 3 Điều 1 Thông tư số 13/2017 thì quy định về bảo lãnh ngân hàng, cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.
Hơn thế, khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, vì nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, khách hàng có quyền yêu cầu Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của mình. Kể cả sau khi đã bàn giao nhà, cam kết bảo lãnh vẫn phải có hiệu lực thêm một khoảng thời gian nhất định, nhằm đảm bảo tối đa quyền lợi của khách hàng trong trường hợp có những tranh chấp phát sinh sau thời điểm đó.
 |
Thứ hai, việc bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các quy định tại Khoản 3 Điều 1 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, Ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, bên thuê mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã kí kết cho bên mua, bên thuê mua, chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Cam kết của ngân hàng có ý nghĩa vô cùng quan trọng, không chỉ giúp khách hàng thêm tin tưởng vào dự án của chủ đầu tư mà còn là công cụ phòng tránh rủi ro tài chính hiệu quả đối với người mua nhà.
Thứ ba, theo Khoản 2, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao Cam kết cấp bảo lãnh cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng. Như vậy, khách hàng có thể biết được việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, cũng như yên tâm hơn về dự án.
Có thể khẳng định, đây là những quy định góp phần bảo vệ tốt nhất cho khách hàng, bảo đảm cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai tránh được rủi ro bị mất vốn khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết, khắc phục được tình trạng chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ đã cam kết với khách hàng trong thời gian vừa qua, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.
Vậy, ông có thể cho biết thêm, Ngân hàng có cấp bảo lãnh cho từng căn hộ chung cư cao tầng/căn biệt thự thấp tầng cho khách hàng mua không?
Đối với từng khách hàng riêng lẻ, theo quy định, Ngân hàng thương mại (NHTM) phát hành Cam kết bảo lãnh cho từng bên mua như sau:“Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;” (mục ii, điểm c Khoản 4 Điều 12 được sửa đổi bổ sung theo Khoản 3 Điều 1 của Thông tư 13/2017)Tuy nhiên, theo tôi việc phát hành Cam kết bảo lãnh cho từng căn hộ chung cư cao tầng/căn biệt thự thấp tầng sẽ phát sinh thêm phí khá cao từ ngân hàng, trong khi đó, Cam kết cấp bảo lãnh cho người mua nhà giữa CĐT và NHTM đã có quy định quyền lợi được bảo lãnh của khách hàng mua nhà tại dự án, đây là lý do tại sao các CĐT không tư vấn cho khách hàng về Cam kết bảo lãnh.
Trong thời gian qua, hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai diễn ra rất sôi động trên thị trường bất động sản, đặc biệt trong phân mảng thị trường nhà ở.
Mặc dù, hình thức này có nhiều ưu điểm cho khách hàng và chủ đầu tư, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là đối với khách hàng. Nguyên nhân xuất phát từ đặc điểm đối tượng hợp đồng và quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh vấn đề này chưa hoàn thiện, ông có thế chia sẻ về nội dung này như thế nào?
Đối với một hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng nói chung phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại Điều 17, 18 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Đây là những điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp…
Đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL), các điều khoản cơ bản còn phải đảm bảo nguyên tắc tại Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Thứ nhất, điều khoản về thông tin của nhà ở. Do nhà ở HTTTL tại thời điểm ký kết chưa hình thành hoặc đang hình thành, các bên chỉ tìm hiểu thông qua hồ sơ pháp lý hoặc mô hình, cho nên yêu cầu đầu tiên là những thông tin về nhà ở mà chủ đầu tư cung cấp phải rõ ràng, chi tiết tránh nhầm lẫn và hạn chế tranh chấp xảy ra.
Việc quy định cụ thể thông tin của đối tượng mua bán cũng nhằm thực hiện nguyên tắc của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) đó là hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch. Trong đó, thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở và thông tin về diện tích căn hộ hoặc biệt thự là khá quan trọng đối với người mua và thường xảy ra tranh chấp trên thực tế.
Theo quy định về mua bán căn hộ chung cư, hợp đồng phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán. Về cách tính diện tích căn hộ, đây là một trong những nội dung được quy định tại Khoản 2, Điều 101, Luật Nhà ở năm 2014, theo đó, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thuỷ bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Thứ hai, điều khoản về giá mua bán. Liên quan đến quy định về giá mua bán, hiện nay pháp luật bắt buộc các bên phải thỏa thuận về giá mua bán tại thời điểm ký kết hợp đồng và khách hàng được hưởng giá mua nhà ở tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Như vậy, các bên phải có hành vi thỏa thuận về điều khoản giá mua bán ngay tại thời điểm ký hợp đồng, mức giá tính theo thời điểm nào là do các bên thỏa thuận, tuy nhiên, nếu khách hàng chọn mức giá theo thời điểm ký hợp đồng thì bên bán phải tuân theo ý chí của bên mua, vì đây là quyền mà pháp luật dành cho người mua.
Trong quan hệ mua bán, giá cả luôn là điều khoản được các bên quan tâm, xuất phát từ vấn đề lợi ích bao giờ bên bán cũng muốn bán được giá cao, còn bên mua thì ngược lại. Đặc biệt, tâm lý khi đầu tư trong điều kiện rủi ro cao thì bù đắp lại kỳ vọng về lợi nhuận thu về của nhà đầu tư cũng phải rất cao.
Kinh doanh BĐS luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, thị trường biến động liên tục, cho nên điều khoản về giá phải rõ ràng. Ngoài ra, trong mua bán nhà ở HTTTL đối tượng mua bán chưa hình thành tại thời điểm ký kết hợp đồng cho nên pháp luật quy định như trên, nhằm ưu tiên bảo vệ lợi ích của người mua nhà, tránh trường hợp tại thời điểm bàn giao nhà trong tương lai, giá nhà ở tăng cao bên bán lại quay sang áp dụng giá bán tại thời thời điểm này, gây thiệt hại cho người mua.
Thứ ba, quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL là một loại hợp đồng song vụ, quyền của bên này là nghĩa vụ tương ứng của bên kia và ngược lại. Tương tự như quan hệ mua bán thông thường, bên bán có quyền và nghĩa vụ chính là nhận tiền và giao tài sản còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền và được nhận tài sản. Xuất phát từ đặc trưng của quan hệ mua bán nhà ở HTTTL, pháp luật hiện hành còn quy định một số quyền và nghĩa vụ khác của các bên trong hợp đồng, như nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của chủ đầu tư, quyền được chuyển nhượng hợp đồng mua bán của người mua.
Thứ tư, hình thức của hợp đồng. Theo quy định tại Điều 121, Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được xác lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 2, Điều 17, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản, việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thoả thuận (trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2, Điều 10, của Luật này, thì phải công chứng hoặc chứng thực).
Như vậy, tương tự như hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL cũng phải lập thành văn bản, tuy nhiên, khác với đa số hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn việc công chứng chứng thực là bắt buộc thì đối với hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL việc công chứng, chứng thực là không bắt buộc, các bên được tự do thỏa thuận công chứng và chứng thực hợp đồng, hiệu lực hợp đồng không phụ thuộc vào việc có công chứng, chứng thực hay không.
Theo quy định của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 và Nghị định 99/2011/NĐ-CP, Hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư bao gồm cả hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL mà đối tượng là căn hộ chung cư sẽ phải đăng ký với Sở công thương hoặc Cục quản lý cạnh tranh (thuộc Bộ Công Thương) tùy theo phạm vi áp dụng của hợp đồng.
Như vậy, có thể thấy, hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL phải lập thành văn bản, không cần công chứng, chứng thực. Hợp đồng mẫu do bên bán soạn thảo phải tuân theo quy định của pháp luật về hình thức, nội dung và thủ tục đăng ký hợp đồng.
