- Cần chủ động trang bị kiến thức pháp luật trong hoạt động định giá bất động sản
- Sở hữu năng lực định giá Bất động sản sẽ cho ra những quyết định đầu tư xuất sắc
PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, ĐH Tài chính Marketing TP.HCM đã có những phân tích, chia sẻ về các vấn đề liên quan đến giá cả, giá trị thị trường cũng như giá trị (nội tại, cốt lõi) của Bất động sản (BĐS).
Theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Đất đai - BĐS mang trong mình giá cả. Sự gia tăng về giá cả hợp lý, hay phần lớn là bất hợp lý ở Việt Nam, đã kích thích mọi thành phần trong xã hội tìm đến hoạt động đầu tư BĐS. Thực tế khách quan và diễn biến chủ quan trong 30 năm qua về giá cả đất đai - BĐS đã làm nhiều cá nhân và tổ chức đánh mất sự cân bằng cảm xúc - tài chính - lý trí.
Giá cả đất đai - BĐS là biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai - BĐS đó, nghĩa là số lượng tiền phải trả cho đất đai - BĐS. Giá cả của đất đai - BĐS nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu của đất đai - BĐS khớp nhau thì giá cả có thể phản ánh và phù hợp với giá trị của đất đai - BĐS đó, trường hợp này ít khi xảy ra. Giá cả của đất đai - BĐS sẽ cao hơn giá trị của chúng nếu số lượng cung thấp hơn cầu. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của.
Vẫn theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, giá cả thường do quan hệ cung cầu trong thị trường quyết định. Tuy nhiên cần hiểu đúng và toàn diện phạm trù “thị trường”. Thị trường mà chúng ta thường hay đề cập trên truyền thông như: chung cư, đất lô, diện tích thương mại…với những khu vực, phân khúc và hàng hoá phổ biến chỉ là 1 góc nhỏ của thị trường toàn định. Nếu nhìn vào 365.000 km2 của Việt Nam, cộng tài sản trên đất (bao gồm công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất đai như cây lâu năm…) thì thị trường toàn định rộng lớn và đa dạng hơn rất nhiều. Mặt khác, nếu chỉ tư duy về giá cả, thu thập thông tin về giá cả … thì người đầu tư bỏ qua một vùng tư duy hấp dẫn hơn, hiệu quả hơn trong hoạt động đầu tư của mình. Đó là những tư duy về: Giá trị thị trường.
 |
Theo PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc để định giá Bất động sản thành công cần hiểu biết về giá trị thị trường. (Ảnh: Red Center)
"Để nắm bắt được Giá trị thị trường, trước tiên cần hiểu các khái niệm về Giá trị (Nội tại - Cốt lõi)", PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc nhấn mạnh và phân tích, giá trị thị trường của BĐS là những công năng, công dụng của BĐS được dùng cho những mục tiêu nào đó. Những mục tiêu này có thể là đa dụng hay cá biệt cho mỗi cá nhân, tổ chức nào đó. Trong thực tế, có vô cùng đa dạng các mục tiêu của các đối tượng khác nhau. Nói cách khác, số lượng các mục tiêu về BĐS có thể lên đến con số nghìn hoặc hơn.
Người ta thường nói đến 2 phạm trù giá trị thị trường của BĐS đó là giá trị sử dụng và giá trị trao đổi. BĐS không chỉ dùng để ở, để kinh doanh, để kiếm lợi nhuận… mà còn để phục vụ các mục tiêu đa dạng khác nhau,
Người đầu tư cần cá biệt hóa từng BĐS cho từng phân khúc, từng cá nhân khách hàng để dò đúng giá trị thị trường. Giá trị của BĐS mà cá nhân, tổ chức nào đó trong xã hội có thể thụ hưởng, cảm nhận được coi là Giá - trị - thị - trường (Rộng hơn phạm trù giá cả).
Từ hiểu biết về giá trị thị trường, người đầu tư BĐS có thể lấn sang tìm hiểu, tiến đến làm chủ các vấn đề về giá trị BĐS. Khác với giá trị thị trường, giá trị BĐS ở đây không còn từ “Thị trường” nữa. Nói cách khác, trước khi có thị trường, hình thành thị trường, BĐS đã tự thân có giá trị.
Nếu chúng ta đi vào nội tại, gốc rễ BĐS, chúng ta sẽ tìm thấy giá trị cốt lõi tự thân của BĐS. Những giá trị tự thân cốt lõi này nếu gắn với những nhu cầu bất biến, căn bản của văn minh loài người sẽ tạo nên hệ giá trị căn bản của BĐS mà không phụ thuộc vào thị trường nào, ở bất cứ đâu trên thế giới.
"Định giá BĐS để đầu tư cần tư duy sâu và liên tục về Giá cả - Giá trị thị trường - Giá trị (Cốt lõi - Nội tại). Người định giá BĐS để đầu tư không chỉ phải bám sát, trải nghiệm sâu một cách đa diện, đa tầng trong thị trường BĐS nói riêng, trong cuộc sống nói chung, mà còn phải liên tục học hỏi, trang bị kiến thức hàn lâm cho đến khi ngừng không đầu tư nữa", PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc nêu rõ...
Các kiến thức này sẽ có trong chương trình đào tạo: “Định giá bất động sản cho các hoạt động đầu tư” được Trung tâm Phát triển Bất động sản (RED) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức vào 2 ngày 27 - 28/7/2023 tới đây tại Cung Triển lãm Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng Quốc gia, số 1 P. Đỗ Đức Dục, Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
