Các điều kiện, giấy tờ liên quan để được cấp “sổ đỏ”

• Từ 8/2/2021: Người dân có thể làm thủ tục cấp “sổ đỏ” tại nhà
• Thủ tục cấp sổ đỏ khi mua đất được thừa kế

Luật sư Đặng Văn Sơn trả lời:

Trường hợp của bạn nêu còn thiếu nhiều thông tin liên quan đến hồ sơ giấy tờ về nguồn gốc đất khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là “sổ đỏ”). Do đó, để giải đáp câu hỏi của bạn thì cần làm rõ đất của gia đình bạn có giấy tờ hay không; các giấy tờ liên quan đến đất đề nghị cấp “sổ đó” do cơ quan nào cấp và nội dung thế nào...

Theo quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 - Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đó là những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15-10-1993.

Tiếp đến là giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất và các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15-10-1993 theo quy định của Chính phủ...

Ngoài ra là các giấy tờ liên quan đến QSDĐ (quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP) gồm: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18-12-1980 và một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10-11-1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý...

Trường hợp không có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 nêu trên thì căn cứ Điều 101 - Luật Đất đai 2013, tùy theo từng trường hợp cụ thể sẽ được giải quyết như sau: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất; Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1-7-2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 - Luật Đất đai nhưng đủ điều kiện theo Điều 101 - Luật Đất đai 2013 thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hay còn gọi là “sổ đỏ”.

Khi gia đình bạn muốn được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì theo quy định tại khoản 1, Điều 8 - Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ gồm các giấy tờ sau: Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo mẫu; Bản sao chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có); Giấy tờ về miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có) và một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà hộ liền kề không ký vào biên giáp ranh thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất sẽ được thiết lập quy định tại khoản 2, Điều 11 - Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19-5-2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và khoản 2, Điều 8 - Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29-9-2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường.

Cụ thể, trường hợp trên giấy tờ pháp lý về QSDĐ có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đẩt đã lập cho UBND cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận.

Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà nguời sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập. Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà nguời sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất đuợc xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi lý do người sử dụng đất liền kế đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong bản mô tả ranh giới, mốc giới của thửa đất.

Theo câu hỏi của bạn thì vì lý do nào đó mà người sử dụng thửa đất liền kề không ký vào bản mô tả về ranh giới thửa đất của người có yêu cầu xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Đối với trường hợp này, bạn làm đơn đề nghị hòa giải đến UBND xã nơi có đất đề nghị xem xét, giải quyết. Trường hợp chủ sử dụng đất liền kề không ký biên bản mô tả ranh giới thửa đất mà không có lý do, không có văn bản về việc tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì thửa đất được xác định theo Bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại ký xác nhận theo quy định nêu trên làm cơ sở thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho gia đình bạn.