- Luật Đất đai năm 2024: Những trường hợp nào được coi là đất không có giấy tờ?
- Chi phí làm ‘sổ đỏ’ sẽ tăng mạnh khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực?
Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định, 4 phương pháp định giá đất được áp dụng từ 5/2 gồm so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất (trước đây theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP còn có thêm phương pháp chiết trừ).
Trong đó, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách: Phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có để xác định giá của thửa đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng lại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ/tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
Phương pháp thặng dư thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K, do UBND cấp tỉnh ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
Bên cạnh đó, Nghị định 12/2024/NĐ-CP cũng nêu rõ điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất. Cụ thể, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất khi có tối thiểu 3 thửa đất cùng mục đích sử dụng, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng/trúng đấu giá.
Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư ước tính được tổng doanh thu và tổng chi phí phát triển của dự án
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp:
Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức;
Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương…;
Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất khác.
