Đời sống

Xã xác nhận việc mua bán đất cũng không đủ điều kiện cấp “sổ đỏ”

ANTĐ

ANTD.VN - Bạn đọc hỏi: Năm 2011, tôi mua một phần thửa đất của người cùng thôn, thửa đất chưa có sổ đỏ. Việc mua bán được lập hợp đồng và được UBND xã ký, đóng dấu xác nhận. Gần đây, khi đo đạc lại đất đai tại địa phương và do chủ hộ đứng tên bán đất đã chết nên xã tự ý để con trai người bán đất đứng tên toàn bộ thửa đất (trong sổ địa chính xã), trong đó có cả phần đất tôi đã mua. Xin hỏi luật sư, tôi phải làm thế nào để được đứng tên phần đất đã mua? Nguyễn Xuân Vinh (Hưng Yên)

Xã xác nhận việc mua bán đất cũng không đủ điều kiện cấp “sổ đỏ” ảnh 1

Luật sư Đặng Văn Sơn (VPLS Đặng Sơn và Cộng sự Số nhà 31, ngõ 192, đường Tam Trinh, Yên Sở, Hoàng Mai, Hà Nội)

Luật sư Đặng Văn Sơn trả lời:

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 về điều kiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định và chỉ khi đủ điều kiện thì việc chuyển nhượng mới hợp pháp.

Theo đó, khoản 1, Điều 188 - Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện: Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ 4 điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp ngoài việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyển nhượng cũng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng.

Do đó, việc bạn nhận chuyển quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, mặc dù có chứng thực của UBND xã thì vẫn không đúng quy định của pháp luật. Việc UBND xã ký, đóng dấu chứng thực các bên chuyển nhượng thì cũng không đủ căn cứ để thay đổi tên trong sổ địa chính của xã đối với thửa đất vì thửa đất chưa đủ điều kiện tách thửa.

Theo khoản 1, Điều 82 - Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54, Điều 2, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP có 2 trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Đó là nhận chuyển nhượng từ trước ngày 1-1-2008 và nhận chuyển nhượng từ ngày 1-1-2008 đến trước ngày 1-7-2014, có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013. Cụ thể, Điều 100 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất là: d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Từ quy định nêu trên có thể thấy nếu bạn nhận chuyển nhượng trước ngày 1-1-2008 thì bạn được cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục, còn việc bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2011 khi thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích bạn nhận chuyển nhượng. Hiện tại, người chuyển nhượng cho bạn đã chết thì khi nào những người thừa kế của người đó hoàn thiện thủ tục được cấp giấy chứng nhận xong họ sẽ sang tên cho bạn theo trình tự quy định.

TIN CÙNG CHUYÊN MỤC