Vina Capital: Giá cổ phiếu bất động sản sẽ hồi phục khi tín dụng được nới lỏng

0:00 / 0:00
0:00
  • Nam miền Bắc
  • Nữ miền Bắc
  • Nữ miền Nam
  • Nam miền Nam
ANTD.VN - VinaCapital cho rằng thị trường chứng khoán Việt Nam hiện đang phản ứng quá tiêu cực về tác động của việc thắt chặt tín dụng cho các công ty bất động sản gần đây đối với phần còn lại của nền kinh tế.

Nhà đầu tư đang tiêu cực quá mức

Theo ông Michael Kokalari, CFA, Chuyên gia Kinh tế trưởng Vina Capital, việc ngành bất động sản của Việt Nam đang phải đối mặt với những khó khăn trong việc tiếp cận các nguồn tín dụng trong năm nay và mối lo ngại tình trạng thắt chặt tín dụng đối với các công ty bất động sản có thể lan sang các lĩnh vực khác của nền kinh tế. Điều này đã đẩy chỉ số VN- Index giảm tới 42% so với đầu năm.

Trong đó, cổ phiếu ngành bất động sản đã bị giảm khoảng 50% và cổ phiếu ngành ngân hàng cũng bị giảm 40% so với đầu năm. Tỷ trọng của hai ngành này chiếm đến 55% trong chỉ số VN-Index.

Những lo ngại về khả năng tái cấp vốn hơn 5 tỷ USD khi đáo hạn vào năm 2023 của các công ty bất động sản đã làm VN-Index giảm nhiều hơn đáng kể so với mức bình quân của thị trường chứng khoán trong khu vực.

VinaCapital cho rằng thị trường chứng khoán Việt Nam hiện đang phản ứng quá tiêu cực về tác động của việc thắt chặt tín dụng cho các công ty bất động sản đối với phần còn lại của nền kinh tế.

Điều lưu ý là lĩnh vực bất động sản đóng góp chưa đến 10% GDP của Việt Nam, trái ngược với mức gần 30% ở Trung Quốc. Các nhà phân tích của VinaCapital đã trực tiếp khảo sát nhiều công ty trong nhiều lĩnh vực khác nhau và kết luận rằng cuộc thắt chặt tín dụng hiện nay chủ yếu ảnh hưởng đến các công ty bất động sản và một số công ty nhỏ hơn. Các công ty lớn khác vẫn tiếp tục tiếp cận các nguồn tín dụng – mặc dù lãi suất có cao hơn.

“Chúng tôi cũng cho rằng các nhà đầu tư quá tiêu cực về tình trạng này và kỳ vọng Chính phủ sẽ có biện pháp để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản đang làm cổ phiếu Việt Nam giảm mạnh trước kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, thời điểm mà khi cả hoạt động kinh tế và nhu cầu thanh khoản tại Việt Nam đều tăng cao” - ông Michael Kokalari nhận định.

Vina Capital: Giá cổ phiếu bất động sản sẽ hồi phục khi tín dụng được nới lỏng ảnh 1

Tâm lý tiêu cực khiến thị trường chứng khoán Việt Nam giảm mạnh

Giá cổ phiếu bất động sản sẽ hồi phục khi tín dụng được nới lỏng

Đại diện Vina Capital cho rằng hiện nay, các công ty bất động sản Việt Nam không tiếp cận được các nguồn lực tài chính dài hạn hiệu quả để hỗ trợ trong các hoạt động tạo lập quỹ đất.

Tính từ thời điểm các công ty bất động sản mua một lô đất thô, cho đến khi thời điểm lô đất đó được chuyển mục đích sử dụng là đất ở, và đến lúc các tòa nhà được xây dựng thông thường mất khoảng 5 năm. Các miếng đất thô đó sẽ không thể dùng để đi vay vốn được cho đến khi đã được chuyển đổi mục đích sang thành đất ở và dự án đã được phê duyệt.

Và ngay cả khi đã được phê duyệt, các ngân hàng thông thường chỉ muốn cung cấp một khoản vay với thời hạn ngắn và NHNN gần đây đã bắt đầu khuyến khích các ngân hàng cho vay đến người mua nhà hơn là cho các công ty bất động sản vay… Trong khi các chủ đầu tư đang bị hạn chế huy động vốn trước khi mở bán.

Do vậy, các công ty bất động sản đã bắt đầu thu hút vốn để thu gom quỹ đất của họ thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong những năm gần đây.

Kỳ hạn trái phiếu chủ yếu 2–3 năm, do đó, các doanh nghiệp giờ đây phải đối mặt với tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ bởi vì cứ mỗi 2 năm, họ cần phải mua lại/đảo nợ với các khoản nợ hiện hữu.

Lịch sử tài chính có rất nhiều ví dụ về việc thắt chặt tín dụng gây ra các vấn đề nghiêm trọng đối với doanh nghiệp và tổ chức tín dụng về tình trạng mất thanh khoản từ tình trạng mất cân xứng giữa kỳ hạn của tài sản có và tài sản nợ.

Vấn đề thứ hai là việc chuyển mục đích sử dụng quỹ đất thô trở nên kéo dài hơn trong những năm gần đây vì có rất nhiều nút thắt trong quá trình phê duyệt dự án, càng làm hạn chế khả năng tái tài trợ các khoản trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Từ những phân tích trên, đại diện Vina Capital có 3 điểm rất quan trọng mà các nhà đầu tư cần hiểu:

Thứ nhất: Chính phủ có thể dễ dàng giải quyết tình hình bằng cách khuyến khích các ngân hàng cho các công ty bất động sản vay (ví dụ bằng cách giảm các phương thức kiểm soát của các khoản vay cho các công ty bất động sản);

Thứ hai: Chính phủ có thể đẩy nhanh quá trình phê duyệt các dự án mới để giảm bớt các vấn đề về thanh khoản của các công ty bất động sản;

Thứ ba: nhu cầu nhà ở mới vẫn tiếp tục phát triển mạn.

“Nói cách khác, về cơ bản, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn lành mạnh, bất chấp phải đối mặt với các vấn đề thanh khoản trước mắt” – ông Michael Kokalari nhận định.

Từ đó, đại diện quỹ này cho rằng giá cổ phiếu bất động sản có lẽ sẽ phục hồi khi và chỉ khi Chính phủ có các hành động nới lỏng các điều kiện tín dụng bất động sản.