Tắc dòng tiền - doanh nghiệp xin gỡ cơ chế

• Ngân hàng “khóc - cười” với thi hành án tín dụng
• Doanh nghiệp bất động sản tung giải pháp đột phá đón làn sóng mới

Khúc cua khó khăn

Sau các sự việc liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, niềm tin của nhà đầu tư suy giảm mạnh, cùng với các quy định mới siết chặt hơn dẫn đến kênh huy động vốn này gần như “đóng băng”. Doanh nghiệp không thể phát hành trái phiếu mới, thậm chí phải mua lại trước hạn hàng loạt lô trái phiếu, nhà đầu tư cũng ồ ạt bán lại trái phiếu khiến doanh nghiệp không thể đáp ứng thanh khoản.

Trong khi đó, kênh tín dụng ngân hàng cũng ngày càng khó khăn khi các ngân hàng hết “room”, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản thì phần lớn không còn “room” và các ngân hàng buộc phải hạn chế cho vay để đáp ứng các tỷ lệ an toàn vốn. Từ đầu năm nay tới hết tháng 10, tín dụng tăng tới 11,5% nhưng huy động vốn chỉ tăng 4,8%. Tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ tín dụng/huy động vốn đã vượt 90%, thậm chí có nơi vượt 100%, trong khi mức quy định hiện hành chỉ là 85%. Đây là áp lực rất lớn đối với các ngân hàng, buộc họ phải siết các khoản vay dài hạn.

Doanh nghiệp bất động sản không chỉ ách tắc về dòng tiền mà còn vướng mắc trong cơ chế, chính sách

Trên thị trường chứng khoán, nửa năm trở lại đây thị trường biến động tiêu cực khiến kênh huy động vốn thông qua kênh này cũng ảnh hưởng nghiêm trọng. Ngoài ra, còn một thị trường vốn nữa mà các doanh nghiệp bất động sản rất quan tâm nhưng cũng không dễ huy động đó là lĩnh vực M&A (mua bán - sáp nhập), chuyển nhượng một phần hoặc bán dự án cho nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng cũng không thể ngày một ngày hai do các thủ tục pháp lý, quá trình xem xét hồ sơ pháp lý, đàm phán sẽ phải kéo dài.

Từng làm việc với nhiều doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, trong tình thế cực kỳ khó khăn về nguồn vốn, một số doanh nghiệp bất động sản đã phải trả trước tiền trái phiếu cho nhà đầu tư bằng cách hoán đổi căn hộ. Tuy nhiên sau đó, họ nhận thấy việc trả căn hộ cho trái chủ cũng làm dòng tiền mặt bị ảnh hưởng nên họ dừng chương trình này và gây mất niềm tin cho nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp đã phải chấp nhận vay ngoài với lãi suất cao để đáp ứng thanh khoản tạm thời.

Vị luật sư này cho rằng, tình trạng khó khăn của doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục trong năm 2023 khi việc tiếp cận tín dụng lẫn kênh huy động vốn qua trái phiếu sẽ chưa thể được khơi thông. “Tình trạng vay ngoài với lãi suất 20 - 30% như hiện nay đã cho thấy họ thực sự khó khăn. Ngoài gặp khó trong huy động vốn, nhiều doanh nghiệp còn phải tiếp tục trả nợ trái phiếu. Đây là khúc cua định mệnh rất khó khăn đối với doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới” - luật sư Nguyễn Thanh Hà dự báo.

Không xin tiền, chỉ xin gỡ cơ chế

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng cho biết, qua làm việc trực tiếp với một số doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn về dòng tiền, ông nhận thấy nhiều đơn vị mong muốn tiếp tục được hoàn thiện các dự án dang dở sắp hoàn thiện để bán hàng nhanh thu tiền về giải quyết khó khăn trước mắt. Khẳng định trách nhiệm hoàn trả nợ trái phiếu đến hạn cho các đầu tư là của các tổ chức phát hành chứ không phải trách nhiệm của Nhà nước, tuy nhiên các doanh nghiệp cũng mong muốn Nhà nước tháo gỡ các điểm nghẽn cơ chế để giúp khơi thông dòng tiền.

Ông Lê Quốc Bình - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM cho hay, hiện nay dòng tiền của các doanh nghiệp đang rất khó khăn, nhưng doanh nghiệp phải chủ động xoay xở tất cả các kênh huy động, thậm chí phải bán rẻ tài sản, hạ giá sản phẩm để thu hồi dòng tiền về mà thực hiện đúng cam kết với các nhà đầu tư trái phiếu.

Một tín hiệu tích cực là mới đây, sau cuộc làm việc của lãnh đạo Chính phủ với các doanh nghiệp bất động sản, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định thành lập tổ công tác nhằm tháo gỡ khó khăn trong thực hiện các dự án bất động sản. Bày tỏ kỳ vọng vào việc những vướng mắc pháp lý có thể sớm được giải quyết, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thị trường bất động sản hiện nay có quá nhiều vấn đề cần giải quyết, nhưng gốc rễ vẫn là vướng mắc pháp lý, thể hiện ở nhiều cấp độ khác nhau, từ luật, nghị định đến việc thực thi pháp luật.

Do đó, ông kiến nghị tổ công tác của Chính phủ có thể lựa chọn khoảng 10 tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn có nhiều dự án bị vướng mắc pháp lý, để tập trung tháo gỡ, làm tiền lệ giải quyết các trường hợp tương tự, tạo niềm tin cho doanh nghiệp và thị trường. Trong quá trình rà soát, với các vướng mắc liên quan đến luật, cần báo cáo ngay Thủ tướng để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét ban hành văn bản quy phạm pháp luật trước khi có phiên họp chính thức của Quốc hội. Những vướng mắc liên quan đến nghị định cũng cần sớm sửa đổi, trong đó tập trung vào Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng và Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Bộ Xây dựng cũng cần sớm xây dựng quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại, bởi hiện nhiều vướng mắc của doanh nghiệp không đến từ luật, nghị định, mà đến từ cấp thực thi pháp luật. Có một số cơ quan thực thi do một số cán bộ, công chức có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý, nên đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định, kéo dài thời gian thực hiện thủ tục hành chính, làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp. Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết đã sẵn sàng các bản giải trình, công khai tình trạng, phương án mà doanh nghiệp chủ động giải quyết và đề xuất hỗ trợ với những vấn đề nằm ngoài khả năng của mình.

Khác với những khó khăn chung chung, những vấn đề mà doanh nghiệp đối mặt hiện nay không chỉ khác nhau ở tính chất, ở quy mô, mà còn ở cả năng lực, khả năng giải quyết, gồm từ phía doanh nghiệp và cơ quan quản lý nhà nước, đòi hỏi phải có lời giải phù hợp cho từng trường hợp, từng lĩnh vực. Hiện không ít doanh nghiệp, kể cả doanh nghiệp bất động sản đang phát hành trái phiếu huy động vốn có tỷ lệ đòn bẩy nợ rất thấp, đa dạng hóa được nguồn thu, chất lượng quản trị tốt, có dòng tiền trả nợ, được đánh giá là có thể đáp ứng được trước áp lực đáo hạn trái phiếu trong môi trường lãi suất cho vay cao như hiện nay. Thậm chí, ngay cả một số dự án chịu ảnh hưởng do những vụ án đang được khởi tố nhưng quy mô liên đới không lớn, quản trị doanh nghiệp tốt, hoạt động bình thường… Với những trường hợp này, rõ ràng doanh nghiệp không cần cứu trợ, mà chỉ cần cơ chế hỗ trợ xử lý các vấn đề đang tắc nghẽn về chính sách từ phía các cơ quan chức năng.