Phân lô bán nền chưa đủ điều kiện chuyển nhượng có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng

0:00 / 0:00
0:00
  • Nam miền Bắc
  • Nữ miền Bắc
  • Nữ miền Nam
  • Nam miền Nam
ANTD.VN - Bạn đọc hỏi: Thời gian qua tại Hà Nội và một số tỉnh, thành phố bùng nổ hiện tượng người dân gom đất thổ cư phân lô bán nền. Trong khi chính quyền các địa phương tỏ ra lúng túng trước tình trạng này thì không ít cá nhân lo ngại có thể xảy ra lừa đảo. Xin luật sư cho biết pháp luật hiện hành quy định ra sao về điều kiện phân lô bán nền và hành vi phân lô bán nền chưa đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ bị xử lý ra sao? Đặng Hải Trọng (Đông Anh, Hà Nội)

Luật sư trả lời:

Luật sư Lê Hồng Vân (Đoàn Luật sư TP Hà Nội)

Luật sư Lê Hồng Vân (Đoàn Luật sư TP Hà Nội)

Phân lô bán nền là hình thức chủ đầu tư tách thửa đất được Nhà nước giao. Việc này được thực hiện khi chủ đầu tư muốn xây dựng một dự án và chuyển nhượng quyền sử dụng những thửa đất này cho người khác; để xây dựng nhà ở, kinh doanh, cho thuê…

Hiện nay, tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như Đông Anh, Quốc Oai, Ba Vì, Sóc Sơn, Thạch Thất… có hàng chục dự án phân lô bán nền tự phát thu hút sự chú ý của nhiều người dân. Các dự án này không chỉ được quảng cáo tràn lan trên mạng Internet mà còn được các chủ đất thiết kế, in tờ rơi quảng cáo, gắn biển rầm rộ. Đáng chú ý phần lớn trong số đó là đất thổ cư trong dân do các nhóm người mua chung rồi tự phân lô bán cho nhà đầu tư.

Việc mua bán này cũng không thông qua chính quyền địa phương, bởi giao dịch đất đai thực hiện trên Văn phòng Đăng ký Đất đai (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) nên chính quyền các địa phương gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý và cũng như việc nắm bắt các đối tượng mua bán.

Những dự án phân lô bán nền tự phát dạng này tạo ra những cơn “sốt ảo”, gây nhiều hệ lụy trong quản lý. Thực tế, thời gian qua có nhiều khách hàng sập bẫy dự án “ma” khi mua những dự án phân lô đất nền tại vùng ven các thành phố lớn.

Các dự án phân lô bán nền đang thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư (Ảnh minh họa)

Các dự án phân lô bán nền đang thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư (Ảnh minh họa)

Một số khu đất được quảng cáo giới thiệu trên nhiều trang rao bán bất động sản với tên gọi là “dự án” rất hoành tráng. Mặc dù, trong thông tin quảng cáo khẳng định khu đất đã có sổ và hoàn thiện pháp lý, song thực chất, nguồn gốc của các khu đất này là của người dân được một vài cá nhân thu gom và chỉ mới được cho phép làm cơ sở hạ tầng chứ chưa cho phân lô bán nền.

Theo quy định hiện hành, người dân được thực hiện việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nhưng phải được cơ quan Nhà nước phê duyệt. Ngoài ra, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi tiến hành chuyển nhượng đất phân lô, bán nền.

Về điều kiện lập dự án phân lô bán nền, khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định, các trường hợp được phân lô bán nền nếu:

Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; Hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật; hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có); Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất; dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này; Không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; Khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Từ quy định này có thể thấy, nếu thiếu một trong các điều kiện trên mà chủ đất đã phân lô bán nền và thực hiện chuyển nhượng là trái pháp luật. Hành vi này sẽ bị phạt hành chính.

Theo Nghị định 43/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất; dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 41 của Nghị định này hoặc đủ các điều kiện nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép sẽ bị phạt tiền theo các mức: Từ 20-50 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng dưới 0,5ha; từ 50-100 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 0,5ha đến dưới 1ha; từ 100-200 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 1ha đến dưới 3ha; từ 200-500 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3ha trở lên.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43 trở lên có thể bị xử phạt lên tới 1 tỷ đồng nếu diện tích chuyển nhượng từ 3ha trở lên.

Có thể nói, thị trường đất nền khá hấp dẫn và bền vững với nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân bởi vừa túi tiền, tính thanh khoản cao, lợi nhuận cao. Tuy vậy, nó cũng tiềm ẩn không ít rủi ro khi tiền thanh toán rồi mà hàng năm nền không có, chủ đầu tư lại bỏ trốn…

Để phòng tránh rủi ro khi đầu tư đất nền, người mua cần tìm hiểu tư cách pháp lý của đơn vị chào bán: Chỉ có chủ đất (cá nhân hoặc doanh nghiệp) - người đứng tên trên sổ đỏ mới có quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất nền và thu tiền hoặc người được chủ đất ủy quyền hợp pháp (công chứng). Bên cạnh đó, mỗi cá nhân cần tìm hiểu quy hoạch và hạ tầng của thửa đất phân lô bán nền. Bởi, chỉ khi có thông tin quy hoạch chính xác của thửa đất, xem xét thấy chủ đầu tư dự án có đủ điều kiện được phép ký kết hợp đồng bán đất nền thì hãy quyết định đầu tư. Ngoài ra, khách hàng cần tìm hiểu, đọc kỹ nội dung Hợp đồng trước khi đặt cọc về vị trí, diện tích, giá lô đất, tiến độ, xử lý vi phạm trong trường hợp chậm tiến độ, không bán đất.

Bạn đọc có nhu cầu được tư vấn pháp luật xin mời gửi thư đến tòa soạn, địa chỉ số 82 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội; hoặc gọi điện đến Đường dây nóng: (024)39426618; 0903289922; hoặc hòm thư điện tử: bandoc@anninhthudo.vn.