Kinh doanh

“Liều thuốc” đặc trị những cơn sốt đất

Hà Loan
ANTD.VN -  Dù các chính sách được hoàn thiện để kiểm soát, tạo lập thị trường bất động sản lành mạnh nhưng thực tế những năm gần đây vẫn liên tục lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, gây những hệ quả tiêu cực đến kinh tế - xã hội.
“Liều thuốc” đặc trị những cơn sốt đất ảnh 1

Cơn sốt đất đã đi qua nhiều tỉnh, thành từ đầu năm, để lại những hậu quả nặng nề

“Cơn sốt” qua đi, hệ lụy ở lại

Kể từ năm 2017 trở lại đây, thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực. Mới đây nhất, vào cuối năm 2020, đầu 2021, một đợt sốt đất đã bùng lên tại nhiều địa phương từ Bắc vào Nam. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2021, giá giao dịch bất động sản có xu hướng tăng so với quý IV/2020. Cụ thể, giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý IV/2020, một số dự án thậm chíc có mức tăng giá cao hơn so với mức tăng bình quân này. Tương tự, giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án cũng có xu hướng tăng với mức giá bình quân tại các địa phương tăng khoảng 5-10% so với quý IV/2020.

Đặc biệt, đối với đất nền, giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối quý I/2021, đặc biệt là sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước như: Hà Nội (các huyện Đông Anh, Đan Phượng, Thạch Thất…), TP.HCM (Thủ Đức), TP Hải Phòng (huyện Thủy Nguyên), tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), tỉnh Ninh Bình (huyện Gia Viễn), tỉnh Bình Thuận (TP Phan Thiết và thị xã La Gi), tỉnh Bình Phước (huyện Hớn Quảng), tỉnh Quảng Trị (huyện Gio Linh)…

Riêng tại Hà Nội, một số khu vực ven đô có quy hoạch nâng cấp lên quận đều bị đẩy giá, bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 - 30%. Giá đất khu vực Quốc Oai cũng tăng khoảng 20%, Ba Vì tăng 45%, một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và mới đây là Thanh Hóa…

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, giao dịch chính thức được ghi nhận trên thực tế hầu như rất ít. Hình thức giao dịch tại các khu vực này chủ yếu là đặt cọc sau đó chuyển nhượng ngay khi giá tăng và xuất hiện nhà đầu tư khác có nhu cầu mua. Tổng lượng giao dịch thực tế chỉ bằng khoảng 86% so với quý IV/2020, các giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở phân khúc bình dân. Tình trạng giá đất tăng nóng cục bộ tại một số địa phương chỉ diễn ra trong thời gian ngắn rồi lắng xuống sau khi chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các chỉ đạo, thông báo công khai cũng như cảnh báo tới các nhà đầu tư, người dân về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, tình hình triển khai các dự án trên địa bàn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thủ phạm chính của các đợt sốt đất, sốt giá nhà, sốt giá đất nền là giới đầu nậu, cò đất và một số doanh nghiệp thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn, thổi giá, lợi dụng tâm lý đám đông hám lợi, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo và thừa cơ hội “đục nước béo cò”, trục lợi bất chính. “Khi cơn sốt đất hạ xuống, nhiều nhà đầu tư cá nhân lướt sóng theo đám đông do thiếu vốn phải vay với lãi suất cao, lại không có đủ thông tin và kỹ năng, nên đã sập bẫy thua lỗ nặng nề, thậm chí lâm vào cảnh tay trắng, nợ nần chồng chất. Nhiều khu đất trở thành hoang hóa, giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, thiết lập mặt bằng giá mới, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn” - ông Lê Hoàng Châu cho biết.

Tín dụng có phải thủ phạm gây sốt đất?

Tình trạng sốt đất đầu năm nay xảy ra cùng với con số thống kê tín dụng bất động sản 3 tháng đầu năm tăng trưởng cao hơn mặt bằng chung (3% so với con số 2,93% tăng trưởng tín dụng toàn ngành) khiến nhiều người đổ lỗi một phần nguyên nhân sốt đất là do tín dụng. Trong một văn bản kiến nghị mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đã đề xuất Chính phủ sử dụng các công cụ tiền tệ, tín dụng như kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản; giảm tỷ lệ cho vay bất động sản (từ tối đa 70% giá trị căn hộ xuống còn 50%, thậm chí chỉ còn 35%); kiểm soát chặt tín dụng tiêu dùng, ngăn chặn việc chuyển một phần vốn vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà để “lướt sóng” khi bất động sản sốt nóng, bong bóng…

Tuy nhiên, phía Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã nhiều lần khẳng định sốt đất không phải do tín dụng. Dẫn số liệu tín dụng bất động sản 3 tháng đầu năm cao hơn mặt bằng chung nhưng so với cùng kỳ các năm 2018, 2019 thì thấp hơn nhiều (như quý I/2019 tín dụng vào bất động sản tăng 5,13%), Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú khẳng định: “Tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt vào phân khúc đầu tư bất động sản của dự án cao cấp”. Hiện NHNN đã sử dụng nhiều công cụ để kiểm soát lĩnh vực này, như hạn chế tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn, về mức tối đa là 40%.

Để hạn chế tình trạng đầu cơ, gây sốt thị trường bất động sản như thời gian qua, bên cạnh các công cụ chính sách về thuế, tín dụng, về quản lý bất động sản cũng cần sự vào cuộc sát sao, đồng bộ từ các bộ, ngành đến chính quyền địa phương và cả các doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, người dân cần hết sức tỉnh táo không lao vào cơn sốt để trở thành “người cuối cùng cầm cục than nóng”.

Cùng với đó là áp dụng tỷ lệ hệ số rủi ro 150% đối với các khoản vay có dư nợ trên 4 tỷ đồng mà cá nhân vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng. “Chúng tôi cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại tăng cường quản lý việc cho vay đảm bảo đúng đối tượng, đảm bảo tuân thủ chặt chẽ các quy định, nhất là đầu tư vào các lĩnh vực rủi ro; theo dõi sát việc sử dụng vốn vay của khách hàng, tránh việc vay vì các lý do khác nhưng bản chất là đầu tư vào bất động sản…” - Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho hay.

Còn theo tính toán của TS Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, tín dụng kinh doanh bất động sản thực tế mới khoảng 600.000 - 650.000 tỷ đồng, tương đương 7% tổng dư nợ nền kinh tế, tức là không quá lớn. “Trong tổng dư nợ cho vay bất động sản 1,85 tỷ đồng, có gần 2/3 là cho vay mua, sửa nhà. Theo tôi, đây là lĩnh vực cần khuyến khích vì phục vụ nhu cầu thực của người dân” - TS Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Dùng chính sách thuế để chống đầu cơ

Cũng liên quan đến đề xuất các giải pháp nhằm “đặc trị” sốt đất, HoREA đã kiến nghị Thủ tướng xem xét sử dụng hiệu quả công cụ thuế và ban hành thuế bất động sản. Theo đó, HoREA đề xuất đánh thuế thu nhập thuế suất rất cao với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập và đánh thuế cao nếu chuyển nhượng trong thời gian dưới 3 năm; đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất với mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu.

Đặc biệt, Hiệp hội này đề xuất ban hành thuế bất động sản đánh trên giá trị nhà và đất, để tạo nguồn thu ổn định và bền vững cho ngân sách Nhà nước. Cùng với đó, HoREA cho rằng, Nhà nước cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong bảng giá đất.

Về vấn đề này, Bộ Tài chính cho rằng, các đề xuất cần phải được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp để đảm bảo tính khả thi, tính đồng thuận cao, góp phần hạn chế đầu cơ bất động sản. Bộ Tài chính cũng khẳng định hệ thống chính sách thuế, phí và lệ phí đối với bất động sản hiện hành được ban hành khá đầy đủ, bao gồm: Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Thuế thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan khác…

Các chính sách thu này đã bao quát đầy đủ quá trình hình thành, sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng bất động sản, từng bước được hoàn thiện, góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản tiết kiệm, hiệu quả, từng bước hạn chế đầu cơ bất động sản, sử dụng lãng phí đất đai. Tuy nhiên, để góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về bất động sản thì việc nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách thuế liên quan là cần thiết. Nhưng đây là lĩnh vực có tác động lớn, nhiều nội dung mang tính kỹ thuật đòi hỏi sự tham gia của nhiều bộ, ngành địa phương. Do đó, Bộ Tài chính đang tiếp tục nghiên cứu, tổng hợp kinh nghiệm quốc tế, xác định những vướng mắc, bất cập trong quá trình triển khai thi hành các luật thuế liên quan đến bất động sản để báo cáo Chính phủ, trình Quốc hội vào thời điểm thích hợp.

Trong khi đó các chuyên gia cho rằng, để hạn chế tình trạng đầu cơ, gây sốt thị trường bất động sản như thời gian qua, bên cạnh các công cụ chính sách về thuế, tín dụng, về quản lý bất động sản cũng cần sự vào cuộc sát sao, đồng bộ từ các bộ, ngành đến chính quyền địa phương và cả các doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, người dân cần hết sức tỉnh táo không lao vào cơn sốt để trở thành “người cuối cùng cầm cục than nóng”.

TIN CÙNG CHUYÊN MỤC