Nợ nở ra, tài sản co lại và hệ lụy khi DN BĐS phá sản
Tại Bản tin kinh tế số 8 do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội phát hành hôm 7-3, cơ quan này dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 30-9-2012, nợ xấu trong lĩnh vực BĐS và hoạt động dịch vụ đang chiếm khoảng 19,25% tổng số nợ xấu của hệ thống ngân hàng. Đặt trong bối cảnh chung về nợ xấu, bản tin cho rằng vấn đề nợ xấu và giải quyết nợ xấu trong lĩnh vực BĐS hiện nay đang được sự quan tâm đặc biệt, thực sự là một vấn đề lớn. Quy mô nợ xấu của lĩnh vực BĐS là đáng kể, song vấn đề còn lớn hơn khi phân tích trạng thái động: đối với một nền kinh tế đang trong quá trình điều chỉnh theo hướng thoái nợ sau thời gian tăng trưởng nóng dựa trên tăng trưởng tín dụng cao thì những lĩnh vực vay nợ nhiều nhất, tăng trưởng nóng nhất như BĐS sẽ phải điều chỉnh mạnh để có thể đưa nền kinh tế về quỹ đạo cân bằng và bền vững.
Nhìn vào bảng cân đối tài sản của các DN kinh doanh BĐS đang niêm yết với số liệu được cập nhật theo quý thấy nhiều DN nợ chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng tài sản. Giữa bối cảnh thị trường BĐS được dự báo còn tiếp tục điều chỉnh từ trạng thái giá bong bóng để trở về mức cân bằng dài hạn, giá trị tài sản (BĐS) sẽ phải co lại đáng kể, trong khi giá trị của các khoản nợ sẽ tiếp tục nở ra (do DN vẫn phải tiếp tục trả lãi đối với các khoản vay trong bối cảnh lãi suất vẫn còn duy trì ở mức cao). Sự kéo dài của tình trạng "nợ nở ra, tài sản co lại" sẽ làm không ít các DN bị cạn vốn và phá sản, ảnh hưởng mạnh đến thanh khoản các ngân hàng có liên quan, qua đó đe dọa đến sự an toàn của hệ thống ngân hàng.
"Lãi bỏ túi, lỗ sẽ có Nhà nước lo"
Trong bản tin lần này, Ủy ban cũng chỉ ra nhiều thách thức liên quan đến thực hiện các giải pháp giải quyết nợ xấu của lĩnh vực BĐS. Thứ nhất, đó là sự sai lệch lớn trong quan hệ cung cầu BĐS về nhà ở. Theo đó, nguồn cung các sản phẩm nhà ở trung cấp và cao cấp với giá trị cao chiếm tỷ trọng lớn. Điều này hoàn toàn sai lệch với cơ cấu của cầu, được chi phối bởi nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở bình dân với giá trị khiêm tốn. Thứ hai là sai lệch lớn trong kỳ vọng của các DN BĐS. Ủy ban đánh giá, tình trạng đầu cơ diễn ra trên diện rộng và kéo dài đã làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệu thị trường, tạo kỳ vọng sai lệch rằng giá đất và BĐS chỉ có tăng chứ không có giảm.
Theo đó, dù thị trường BĐS đã bị đóng băng suốt một thời gian khá dài, song không ít DN kinh doanh BĐS vẫn cho rằng khó khăn của thị trường BĐS - kể cả ở phân khúc nhà ở trung lẫn cao cấp, chỉ là tạm thời và giá cả đã chạm đáy nên sẽ nhanh chóng hồi phục. Rõ ràng điều này không đúng nếu chúng ta nhìn ra thế giới và nhìn về tương lai - Ủy ban Kinh tế khẳng định. Hiện tại, giá BĐS ở các thành phố lớn của Việt Nam đã thuộc loại cao so thế giới trong khi thu nhập bình quân đầu người lại thuộc nhóm thấp.
Giá nhà đất Việt Nam đã tăng lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm. Giá nhà trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hàng năm của người lao động. So với các nước phát triển, giá nhà ở Việt Nam lớn gấp 5 lần và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển. Trong khi đó, so với thu nhập, giá BĐS trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan là 6,2 lần và Singapore là 5,2 lần.
Về việc quá trình điều chỉnh trên thị trường BĐS có khả năng còn kéo dài do không ít DN trong ngành vẫn găm giá chờ Nhà nước “giải cứu”. “Tuy nhiên, đây là một kỳ vọng hoàn toàn sai lệch, vì với quy mô hiện nay của nợ xấu trên thị trường BĐS, Nhà nước không đủ khả năng giải cứu, kể cả nếu muốn” - Ủy ban Kinh tế nhấn mạnh và cũng khẳng định, Nhà nước không thể chấp nhận “giải cứu”, vì đều này càng khuyến khích rủi ro đạo đức, làm cho các DN tiếp tục kinh doanh liều mạng vì “lãi bỏ túi, lỗ sẽ có Nhà nước lo” tạo ra mầm mống cho các cuộc khủng hoảng nợ xấu trong tương lai.
Không thể không lo ngại với việc một lĩnh vực hiện đang tồn tại quá nhiều “góc khuất”, giá thì “bong bóng” như thị trường BĐS, thì việc “giải cứu”, không cẩn trọng, sẽ chỉ là đổ tiền cứu nhà giàu và thổi lại bong bóng BĐS mới, nền kinh tế không thu được lợi gì và cả người dân cũng vậy. Không nên và không thể “giải cứu” cũng là quan điểm của nhiều vị đại biểu tại phiên giải trình do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức cuối tháng 1 vừa qua về thực trạng, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Dù, tại kỳ họp cuối năm 2012, Quốc hội đã yêu cầu phải phá băng cho thị trường đầy tai tiếng này.
Để giải quyết nợ xấu trong năm 2013, trong đó có nợ xấu BĐS, cơ quan trên cho rằng Chính phủ cần đưa ra một thông điệp rõ ràng là sẽ không có một sự giải cứu nào đối với DN kinh doanh BĐS trung cấp và cao cấp mà hoàn toàn để thị trường quyết định và đào thải. Điều này sẽ buộc các DN có liên quan phải tính toán sớm hạ giá, giúp phá băng và tạo thanh khoản cho thị trường, qua đó đẩy nhanh quá trình điều chỉnh về điểm cân bằng dài hạn. Ngoài ra, Chính phủ cần sử dụng nguồn lực hạn hẹp cũng như những ưu đãi chính sách để ưu tiên hỗ trợ các DN xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp để phục vụ cho số đông người thu nhập thấp.
