Hiến kế đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ ở Thủ đô

• Hà Nội xem xét cơ chế, chính sách đặc thù cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ
• Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng chỉ đạo về việc cải tạo, xây mới chung cư cũ

Phải tính đến việc xây dựng Luật chung cư dựa trên tầm nhìn dài hạn để giải quyết vấn đề phát triển

Xây dựng Luật Chung cư cho tầm nhìn dài hạn

Tiến sĩ Lê Xuân Rao - Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và kỹ thuật Hà Nội cho biết, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô đang là thách thức, yêu cầu, và là một trong những nhiệm vụ được đề cập trong Nghị quyết Đại hội lần thứ XVII Đảng bộ thành phố Hà Nội. Thời gian qua, công tác cải tạo chung cư cũ còn chậm.

Về “điểm nghẽn” trong cải tạo chung cư cũ hiện nay, GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường phân tích: “Chính sách hiện hành về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được áp dụng theo Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015, trong đó cơ chế chủ đạo là chính quyền hướng cư dân chung cư lựa chọn chủ đầu tư bỏ tiền đầu tư cải tạo, xây dựng lại. Nhưng điểm mấu chốt là lợi ích giữa nhà đầu tư và cư dân được chia sẻ thế nào lại không được đề cập. Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã đề xuất phương án cải tạo, xây dựng lại, nhưng luôn có một số gia đình không chấp thuận khiến dự án lại đứng yên.

Muốn hay không thì việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ phải đối mặt với câu hỏi: “Liệu bao nhiêu phần trăm hộ gia đình đồng thuận thì phương án mới được phê duyệt?”. Trong khi đạt được 100% ý kiến đồng thuận là điều không thể”. GS.TS Đặng Hùng Võ cũng nêu rõ, theo kinh nghiệm quốc tế, sự đồng thuận có thể xác định ở tỷ lệ 2/3 hay khoảng 70% là phù hợp, Nhóm dưới 30% có ý kiến không đồng thuận sẽ bị Nhà nước thu hồi đất và giải quyết tái định cư đi nơi khác. “Cũng đã có một số ý kiến cho rằng, trong quan hệ thị trường mang tính dân sự thì phải 100% mới thỏa đáng. Quan niệm này không đúng, bởi ở đây là lợi ích chung của cộng đồng, cộng đồng quyết định theo đa số là phải lẽ” - GS.TS Đặng Hùng Võ nói.

Mặt khác, giải pháp căn cơ nhất là phải tính đến việc xây dựng một Luật Chung cư dựa trên tầm nhìn dài hạn để giải quyết một cách toàn diện vấn đề phát triển. Điều quan trọng nhất là cần điều chỉnh chế độ sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn đối với nhà chung cư. “Theo tôi, nên quy định chế độ sử dụng đất có thời hạn bằng tuổi thọ tòa nhà chung cư. Đồng thời cũng quy định rõ chế độ sử dụng đất có thời hạn chỉ áp dụng với các chung cư hình thành kể từ khi luật có hiệu lực. Giải pháp này rất quan trọng vì nó sẽ cắt đứt nỗi lo cải tạo, xây dựng lại chung cư trong tương lai” - GS.TS Đặng Hùng Võ bổ sung thêm.

Trong khi đó, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, trước hết cần phải có cơ chế đặc thù, sửa đổi một số văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Xây dựng và Hà Nội đã thống nhất từ tháng 8-2020). Tiếp đó là ưu đãi vốn vay, thí điểm cải tạo từ vốn ngân sách.

Quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất). Cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Các đồ án quy hoạch chi tiết đã lập cần công bố công khai, lấy ý kiến của cộng đồng dân cư khu vực quy hoạch và ý kiến rộng rãi của các cơ quan, đơn vị, tổ chức. Từ đó thẩm định phê duyệt có tính đến cân đối, hài hoà lợi ích của nhà đầu tư, Nhà nước và cộng đồng không chỉ trong khu vực lập quy hoạch mà còn trong phạm vi toàn thành phố.

Quy hoạch cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của thành phố

Phó mặc cho doanh nghiệp rất khó thành công…

Là doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ, Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định: “Nguồn vốn để cải tạo các chung cư cũ rất lớn, không thể là vốn ngân sách. Chỉ trong những trường hợp đặc biệt như chung cư có nguy cơ sập, nhưng vẫn chưa tìm được chủ đầu tư thì mới phải dùng nguồn vốn này. Và đã là doanh nghiệp thì kinh doanh đầu tư phải có hiệu quả. Trong khi đó, đối tượng đang sử dụng các căn hộ xuống cấp cần cải tạo lại là các chủ tư nhân, trăm người trăm ý và chỉ muốn bảo vệ quyền lợi cá nhân theo ý mình. Vì vậy không thể thống nhất 100% các yêu cầu quyền lợi khi cải tạo chung cư mà họ đang ở”.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp nêu ví dụ, hệ số đền bù sau khi xây dựng cải tạo xong có nơi yêu cầu hệ số 1.8, nơi yêu cầu 2.5, cao nhất là 2.8 (1m2 đang ở sau khi xây xong người dân phải được nhận từ 1,5m2 - 2,8m2), đây là điều vô lý. Đó là chưa kể đến các chi phí di chuyển và thuê nhà tạm cư cho người dân cũng do các chủ đầu tư dự án bỏ ra. Như vậy, để thỏa mãn yêu cầu của cả 2 thì phải chấp nhận cho chủ đầu tư xây cao tầng để còn có lời, bù đắp chi phí. Nhưng như thế lại phá vỡ quy hoạch kiến trúc và mật độ dân số tăng cao vượt ngưỡng quy định. Đó là chưa kể đến những tình huống rất éo le, có căn hộ ban đầu chỉ có diện tích 9-10m2, nếu đền bù hệ số 2 cũng chỉ là 20m2, còn bé hơn căn hộ theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng là tối thiểu phải từ 25m2 trở lên. Ông Hiệp kiến nghị thành phố xem xét hệ số đền bù cho mỗi chung cư, mỗi khu vực tùy theo vị trí địa lý, đặc điểm của mỗi tòa chung cư phải cải tạo.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà thì khẳng định vai trò của cấp ủy đảng, chính quyền là rất quan trọng bởi: “Quận và phường chính là nơi khởi xướng và đề xuất các chương trình, dự án cải tạo. Bởi không doanh nghiệp nào nắm chắc địa bàn, nguyện vọng của dân cư bằng chính quyền địa phương. Nếu cứ phó mặc cho doanh nghiệp thỏa thuận với dân như cách làm trước đây thì rất khó thành công. Nơi nào chính quyền cơ sở quan tâm, phối hợp chặt chẽ với nhà đầu tư thì công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ thu được kết quả tích cực. Đề nghị cấp thành phố chỉ nắm quy hoạch, phê duyệt dự án và phân cấp cho cấp quận chịu trách nhiệm toàn diện từ khâu lựa chọn khu vực dự án, lựa chọn chủ đầu tư, bồi thường giải phóng mặt bằng”.

Để gỡ khó cho doanh nghiệp, Chủ tịch Hội Xây dựng Hà Nội Nguyễn Văn Khôi kiến nghị nên nghiên cứu một số khu cho đặc thù về tầng hầm, chiều cao; nguồn vốn cần hỗ trợ lãi suất vay cho các doanh nghiệp tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, miễn giảm thuế nhập khẩu thiết bị, vật liệu xây dựng… để tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp tham gia…