Kinh doanh

Dự án TQ5 Trâu Quỳ: Giá khởi điểm đấu giá cao hay thấp?

Tú Mai
ANTD.VN -Vừa qua, dư luận có nhiều luồng ý kiến khác nhau về việc đấu giá đất tại vị trí TQ5 thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm (dự án TQ5) có mức giá khởi điểm thấp, nhận định này có chính xác hay chưa?

Thực tế, giá đất ở khởi điểm thực hiện đấu giá đã cao gấp 2 lần so với giá đất theo khung giá của Nhà nước.

Cụ thể, theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND TP Hà Nội, giá đất ở là: 12.200.000 đồng/m2 (khu đất giá TQ5 tiếp giáp đường nhựa rộng 22m, chưa có tên trên bảng giá); giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp): đối với đất ở là: 10.063.640 đồng/m2; đối với đất TMDV thời hạn 50 năm là: 4.430.962 đồng/m2.

Trong khi đó, tại thời điểm định giá đất vào tháng 10/2019, giá khởi điểm đấu giá dự án TQ5 được phê duyệt như sau: Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 20.231.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất công cộng dịch vụ với thời hạn thuê đất 50 năm, trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là 6.860.000 đồng/m2; Giá khởi điểm đấu giá diện tích đất thực hiện dự án bãi đỗ xe: 4.653.000 đồng/m2.

Dự án TQ5 Trâu Quỳ: Giá khởi điểm đấu giá cao hay thấp? ảnh 1

Khu vực diện tích đất đáu giá TQ5 Trâu Quỳ, Gia Lâm, Hà Nội

Không chỉ vậy, giá khởi điểm đấu giá đất ở tại TQ5 còn cao hơn nhiều khi so sánh với giá đấu giá của các dự án lân cận cùng thời kỳ cũng như so với giá đất của dự án BĐS cùng khu vực.

Ví dụ, dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại khu tái định cư Trâu Quỳ, giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng 5.728,8 m2 đất xây dựng nhà ở thấp tầng vào tháng 3/2019 là 18.298.000 đồng/m2, bằng 1,5 lần giá đất theo quy định tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND.

Hay như dự án đấu giá nhà ở thấp tầng tại tổ dân phố Kiên Thành, thị trấn Trâu Quỳ, thời điểm tháng 12/2018, giá khởi điểm là 14.100.000 đồng/m2.

Tương tự, một dự án trước đó thời điểm tháng 8/2017, dự án đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở cao tầng và thấp tầng tại Khu đấu giá, thị trấn Trâu Quỳ có giá khởi điểm đấu giá ô đất CT2 xây dựng nhà chung cư cao tầng và các ô đất từ TT-10 đến TT-13 và từ TT-14 đến TT-19 để xây dựng nhà thấp tầng là 19.200.000 đồng/m2.

So với các dự án thu tiền sử dụng đất cùng giai đoạn, giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 cũng cao hơn nhiều.

Cụ thể, dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Gia Lâm có diện tích 3.769.166 m2 đất (đợt 1) vào tháng 8/2018, giá đất theo bảng giá Nhà nước tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND: 12.400.000 đồng/m2 (đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết địa phận thị trấn Trâu Quỳ). Giá đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 13.916.361 đồng/m2, bằng 1,56 lần giá UBND TP Hà Nội đưa ra.

Ngoài ra, giá khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 (Gia Lâm) tại tháng 12/2019 còn cao hơn giá của dự án TQ5 xét tại thời điểm khi áp dụng đơn giá đất điều chỉnh có hiệu lực từ 2020.

Theo Quyết định 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 thì vị trí 1 đường từ giáp đường Nguyễn Đức Thuận đi qua tổ dân phố Kiên Thành đến giáp đường từ ĐH Nông nghiệp I đến hết địa phận Thị trấn Trâu Quỳ (là vị trí có giá đất dùng để so sánh vào thời điểm định giá đất TQ5), đất ở giá 14.030.000 đồng/m2 và đất TMDV giá 8.942.000 đồng/m2

Hiện nay, tại vị trí dự án TQ5 có đường Nguyễn Mậu Tài có tên trong bảng giá, giá đất ở là 17.600.000 đồng/m2, giá đất bình quân sau điều chỉnh (chia lớp) là 14.518.000 đồng/m2. Hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền SDĐ đối với trường hợp dưới 30 tỷ đồng theo QĐ số 03/QĐ-UBND ngày 02/3/2020 của UBND huyện Gia Lâm là 1,4 lần.

Như vậy, so với giá đất do nhà nước quy định tại thời điểm định giá đất 2019, so với giá khởi điểm đấu giá của các dự án lân cận có cùng giai đoạn xác định giá hay so với giá đất nhà nước áp theo khung giá đất hiện tại, thì giá đất khởi điểm đấu giá của dự án TQ5 đều cao hơn.

Lưu ý rằng, khi đấu giá dự án, nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất trên diện tích đất thương phẩm (đất ở, đất thương mại dịch vụ), không phải trả tiền sử dụng đất với đất để làm hạ tầng kỹ thuật, đất giao thông, đất cây xanh, các loại đất này là thuộc sở hữu của nhà nước, nhà đầu tư có trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ theo quy hoạch và bàn giao lại cho Nhà nước.

Vì thế, với dự án TQ5 thì diện tích đất thương phẩm của dự án chỉ khoảng 7,3 ha đất ở liền kề và biệt thự và 1,9 ha đất thương mại dịch vụ làm bãi đỗ xe và làm thương mại dịch vụ trong tổng diện tích toàn khu là 18,7ha. Nhà đầu tư trúng đấu giá có trách nhiệm phải thực hiện đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch, đảm bảo đồng bộ và tạo lập khu đô thị hiện đại.

Tại thời điểm đấu giá, giá đất tại khu vực dao động từ 35-40 triệu đồng/m2 tùy vị trí, với trách nhiệm đầu tư hạ tầng toàn khu của nhà đầu tư, đầu tư các công trình về nhà để xe, công cộng đơn vị ở thì mức giá khởi điểm và trúng đấu giá là hoàn toàn hợp lý.

Hiện nay, giá đất ở khu vực Trâu Quỳ tăng mạnh do thị trường chứng khoán lên cao nên dòng tiền chuyển dịch đầu tư sang BĐS. Xu hướng này cũng tạo nên “cơn sốt” đất trên cả nước trong thời gian vừa qua.

Tuy nhiên, việc giá đất này có tiếp tục duy trì giá cao hay hạ nhiệt thì còn cần phải chờ xem diễn biến của thị trường.

TIN CÙNG CHUYÊN MỤC