- Keangnam Vina phải bàn giao trước 100 tỷ đồng tiền quỹ bảo trì
- Keangnam “câu giờ”, chậm trả quỹ bảo trì
- Keangnam Vina vẫn chưa bàn giao quỹ bảo trì hơn 125 tỷ đồng cho Ban Quản trị tòa nhà
Hợp đồng chỉ vô hiệu một phần
Nhìn nhận về vụ tranh chấp hợp đồng mua căn hộ A710 tại tòa nhà Keangnam giữa nguyên đơn là bà V.T. Thanh (trú quận Hoàn Kiếm) với bị đơn, Công ty Keangnam - Vina, HĐXX sơ thẩm khẳng định giá trị mua bán tài sản thể hiện trên hợp đồng bằng USD là vi phạm Điều 22 - Pháp lệnh Ngoại hối. Tuy nhiên, tòa án cũng cho rằng việc nguyên đơn trình bày là bị đơn không có chức năng thanh toán ngoại hối nên đã gặp gỡ yêu cầu điều chỉnh và dừng thanh toán là không có căn cứ. Bởi nguyên đơn không xuất trình được chứng cứ cho thấy trình bày này của nguyên đơn là có cơ sở.
Các bên đương sự nghe tòa tuyên án
Ngoài ra, nguyên đơn còn khai từng thông qua một văn phòng luật sư gửi văn bản yêu cầu Keangnam điều chỉnh giá mua bán căn hộ từ USD sang đồng Việt Nam (VNĐ). Vậy nhưng quá trình xét xử, tòa án xem xét công văn này thì thấy không thể hiện việc bà Thanh yêu cầu Keangnam điều chỉnh lại loại tiền thanh toán mà chỉ có yêu cầu hủy hợp đồng vì vi phạm pháp luật. Dẫn chiếu pháp luật, HĐXX nêu pháp luật dân sự quy định giao dịch có hình thức và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật thì vô hiệu.
Nhưng trên thực tế hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn và bị đơn có điều khoản quy định mọi thanh toán được thực hiện bằng USD và có thể quy đổi ra VNĐ, theo tỷ giá tương ứng tại thời điểm thanh toán. Theo Nghị quyết 04 của Hội đồng Thẩm phán - TAND Tối cao, nếu nội dung hợp đồng kinh tế có thỏa thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ, trong khi một hoặc các bên không có chức năng thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên thỏa thuận thanh toán bằng VNĐ thì hợp đồng, giao dịch đó không bị vô hiệu toàn bộ. Do vậy, hợp đồng mua bán căn hộ A710 giữa bà V.T.Thanh và Keangnam không bị vô hiệu toàn bộ mà chỉ vô hiệu một phần.
Không chấp nhận cách tính “thông thủy”
Về nội dung khởi kiện thứ hai của nguyên đơn là cách tính diện tích căn hộ mà Keangnam áp dụng trái với quy định pháp luật, HĐXX sơ thẩm TAND quận Nam Từ Liêm nhận định, các bên đã lựa chọn cách tính từ tim tường đến tim tường theo Thông tư 01/2009 của Bộ Xây dựng và tổng diện tích căn hộ được tính bằng cách đo từ tim tường bao ngoài căn hộ đến tim tường ngăn cách giữa các căn hộ. Mặt khác, hình ảnh thực tế của căn hộ mẫu có thể hiện căn hộ mà nguyên đơn sẽ mua có cột chịu lực; hộp kỹ thuật; hộp phòng cháy, chữa cháy; phòng bếp; phòng ăn…, bà V.T.Thanh được xem và không có ý kiến gì về diện tích nên mới ký hợp đồng.
Do vậy, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về cách tính thông thủy như trong đơn khởi kiện cũng như yêu cầu tại phiên tòa. Đối với diện tích thực tế, HĐXX lập luận, căn cứ vào kết quả thẩm định của Trung tâm Kiểm định chất lượng sản phẩm đo đạc và bản đồ thực nghiệm đối với căn hộ A710 thì diện tích là 117,129m2, thiếu so với hợp đồng 0,791m2. Về trình bày của nguyên đơn cho rằng Keangnam “lừa dối” khách hàng khi cung cấp thông tin không trung thực, tòa án cũng đã xem xét bản vẽ phối cảnh, cảnh quan dự án do bị đơn xuất trình, trong đó ghi chú các thông tin rất rõ ràng là bản vẽ phối cảnh và hình ảnh có thể bị thay đổi mà không cần báo trước cho bên mua. Nguyên đơn đã được xem và biết cảnh báo trước, song vẫn ký hợp đồng mua căn hộ nên cũng không có cơ sở để chấp nhận.
Từ các phân tích, đánh giá nêu trên, HĐXX sơ thẩm khẳng định hợp đồng mua bán căn hộ giữa bà V.T. Thanh và Keangnam không bị vô hiệu toàn bộ. Tuy nhiên, do hợp đồng quy định giá trị mua bán căn hộ bằng ngoại tệ là không phù hợp với quy định của pháp luật nên cần xác định lại bằng VNĐ. Tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng, giá trị căn hộ được xác định là 319.000 USD, tương đương hơn 5,9 tỷ đồng. Tính đến thời điểm phát sinh tranh chấp, nguyên đơn đã thanh toán được hơn 700 triệu đồng cho Keangnam. Trên cơ sở này, HĐXX quyết định không chấp nhận đơn khởi kiện của bà V.T.Thanh về yêu cầu hủy hợp đồng mua bán căn hộ A710 với Keangnam. Đối với yêu cầu phản tố của Keangnam, đòi bà V.T.Thanh phải bồi thường tổng cộng 3,25 tỷ đồng do vi phạm hợp đồng, tòa cho rằng không có căn cứ để chấp thuận nên cũng bác bỏ.
Sau phiên tòa, đại diện phía nguyên đơn cho biết sẽ kháng cáo.
